Chương 4: Từ Môi Giới Đến Một Thương Vụ Có Điều Kiện
Thương vụ bất động sản đầu tiên Bùi Đức Thịnh tham gia với tư cách góp vốn không phải một thửa ruộng ngập nước mua bằng toàn bộ tiền tiết kiệm. Đó là một căn nhà cấp bốn cũ trên lô đất nhỏ, nằm trong khu dân cư đã hình thành từ lâu. Pháp lý tương đối rõ, nhà thì xuống cấp, chủ nhà cần bán vì sắp chuyển lên tỉnh khác sinh sống.
Lúc ấy Thịnh đã làm môi giới được vài năm. Anh có một khoản tiết kiệm vừa phải, và nhiều hơn thế là kinh nghiệm chứng kiến những giao dịch đổ bể chỉ vì người mua quá nóng ruột.
Người đề xuất thương vụ là chị Thảo. Chị trải bản vẽ sơ sài lên bàn, nói gọn: “Mua lại, sửa, cho thuê hai năm, hoặc bán nếu được giá.”
Thịnh hỏi ngay: “Nếu không bán được thì sao chị?”
“Thì cho thuê.”
“Tiền thuê có đủ trả lãi vay với bảo trì không?”
Chị Thảo đẩy cái máy tính về phía anh. “Tính đi.”
Họ không ký đặt cọc ngay trong buổi xem nhà đầu tiên, và điều đó khiến người bán phật ý. Ông ta khoát tay: “Có người khác đang hỏi đó.”
Thịnh đáp nhã nhặn: “Nếu họ phù hợp hơn thì anh chị cứ bán cho họ. Bên em cần kiểm tra hồ sơ trước.”
Người bán tưởng anh đang tìm cách ép giá. Thật ra Thịnh chỉ sợ lặp lại sai lầm của bố: quyết định trước, rồi mới đi tìm lý do sau.
Họ nhờ Lê Hoàng Phúc, một luật sư làm nhiều hồ sơ nhà đất, xem xét giấy tờ. Phúc lập một danh sách câu hỏi dài: người đứng tên có đủ quyền chuyển nhượng không, tình trạng thế chấp ra sao, nghĩa vụ tài chính liên quan đã hoàn tất chưa, hiện trạng nhà có khớp với hồ sơ hay có phần cơi nới cần xử lý, đường vào có rõ ràng không, có tranh chấp ranh giới không, và kế hoạch sửa chữa cần làm thủ tục gì cho tương xứng.
“Tôi không bảo đảm giá sẽ tăng giúp anh,” Phúc nói. “Tôi chỉ giúp anh biết những rủi ro pháp lý mà mình kiểm được.”
Thịnh thích câu đó. Anh mời thêm Trần Mỹ Duyên, một kỹ sư xây dựng quen qua khách hàng cũ, đến xem hiện trạng. Duyên ngồi xổm xuống, soi đèn pin vào vết nứt ở chân tường. “Đừng nhìn mỗi lớp sơn. Phải xem nền, mái, thoát nước.”
Khu này từng ngập sau những trận mưa lớn. Duyên đi gõ cửa hỏi hàng xóm, không phải để nghe đồn giá đất mà để hỏi nước lên tới đâu, thường mấy giờ thì rút, cống có hay nghẹt không. Thịnh lẽo đẽo theo sau, ghi chép từng câu trả lời.
Đến lúc cộng sổ, anh mới thấy chi phí sửa chữa mình dự tính ban đầu thấp hơn thực tế gần một nửa. Anh gãi đầu: “Nếu tính đúng hết thì lời ít quá.”
Duyên nhún vai. “Lời ít trên Excel vẫn tốt hơn lời nhiều trong tưởng tượng.”
Ba người cùng lập ba kịch bản. Kịch bản tốt: sửa đúng ngân sách, cho thuê được ngay. Kịch bản cơ sở: trễ hai tháng, chi phí đội lên, tiền thuê ở mức trung bình. Kịch bản xấu: hai năm không bán được, sửa chữa phát sinh, nhà phải để trống một thời gian.
Thịnh tự hỏi mình có chịu nổi kịch bản xấu không. Câu trả lời là không, nếu vay quá nhiều. Vì thế anh không mua một mình. Chị Thảo góp một phần, Thịnh góp một phần, khoản vay được giữ ở mức họ có thể trả bằng các nguồn thu khác trong một thời gian giới hạn.
Thỏa thuận góp vốn được viết rõ ràng: ai góp bao nhiêu, ai duyệt chi phí vượt ngân sách, khi nào thì được bán, nếu một người muốn rút thì xử lý thế nào. Không ai dựa vào câu “chị em tin nhau mà”.
Thịnh từng nghĩ hợp đồng là thứ người ta dùng khi không tin nhau. Phúc sửa lại cho anh: “Hợp đồng tốt giúp những người đang tin nhau khỏi phải nhớ mỗi người một kiểu.”
Thương vụ diễn ra chậm hơn mong đợi. Mái phải thay nhiều hơn dự kiến, đường thoát nước phải chỉnh lại, một hạng mục do đội thợ cũ làm sai phải đục ra làm lại từ đầu. Thịnh bắt đầu ghét cay ghét đắng hai chữ “phát sinh”.
Duyên bình thản nói: “Phát sinh đâu phải lúc nào cũng do gian dối. Nhưng nếu không để sẵn khoản dự phòng thì phát sinh nào cũng thành khủng hoảng.”
Họ giữ nguyên quỹ dự phòng, không đem nó đi mua gạch men đẹp hơn. Căn nhà hoàn thiện muộn hơn kế hoạch khá lâu.
Người thuê đầu tiên là một cặp vợ chồng có con nhỏ. Họ chẳng quan tâm chuyện Thịnh từng mất nhà. Họ hỏi những điều rất bình thường: điện nước tính thế nào, mái có dột không, máy bơm hư thì ai sửa, hợp đồng tăng giá ra sao, có đăng ký tạm trú theo quy định được không. Thịnh nhận ra đây là bài kiểm tra thực tế hơn mọi lời khen.
Sáu tháng sau, giá trị căn nhà chỉ nhích nhẹ theo thị trường. Không có con đường mới nào bỗng dưng chạy ngang, không ai gọi anh là thiên tài. Căn nhà chỉ đem lại một dòng tiền thuê vừa phải sau khi trừ chi phí.
Nhưng Thịnh học được một điều quan trọng: một bất động sản có thể vận hành như một doanh nghiệp nhỏ. Nó có doanh thu, chi phí, bảo trì, rủi ro bỏ trống, khách hàng, hợp đồng, và cả trách nhiệm kéo dài sau khi trao chìa khóa.
Hai năm sau, họ bán căn nhà với mức tăng không lớn, nhưng sau khi trừ hết chi phí vẫn đủ để mỗi người có một khoản lợi nhuận hợp lý. Thịnh ngồi nhìn bảng tính cuối cùng rất lâu. Nếu chỉ đặt giá mua cạnh giá bán, thương vụ trông thật đẹp. Còn nếu cộng cả chi phí vốn, sửa chữa, thời gian, thuế phí, những tháng nhà trống và công quản lý, lợi nhuận nhỏ đi nhiều.
“Người ta hay chỉ kể chuyện lúc mua với lúc bán,” chị Thảo nói.
“Vì kể phần ở giữa thì mất vui,” Thịnh đáp.
Thế nhưng chính phần ở giữa mới khiến anh hứng thú. Anh bắt đầu theo Duyên đi xem những khu nhà giá vừa phải, quan sát hệ thống thoát nước, nền đường, khoảng cách tới khu công nghiệp và chợ. Không phải để “đón sóng”, mà để hiểu nơi nào người lao động thực sự có thể sống được.
Anh vẫn làm môi giới, chưa mở công ty phát triển dự án. Anh biết mình còn thiếu nhiều thứ: kinh nghiệm xây dựng, pháp lý dự án, vốn và cách quản lý nhà thầu. Nhưng một ý tưởng đã dần thành hình. Nếu có thể làm những căn nhà nhỏ, chi phí suốt vòng đời hợp lý, ở vị trí phục vụ đời sống thật, có lẽ đó là con đường anh muốn đi. Không phải mua đất vì đoán ngày mai nó sẽ đắt, mà là tạo ra giá trị bằng cách giải quyết những vấn đề nhìn thấy được.
Duyên nghe anh nói xong thì cảnh báo ngay: “Một căn nhà khác một dự án. Đừng lấy kinh nghiệm căn này rồi tưởng mình biết làm khu trăm căn.”
Thịnh gật đầu. Anh lớn lên trong một gia đình từng phá sản vì mở rộng nhanh hơn sức chịu của hệ thống, nên lời cảnh báo ấy anh hiểu hơn ai hết.
Thương vụ đầu tiên thành công không phải tấm giấy phép để anh đặt cược lớn hơn. Nó chỉ đủ chứng minh rằng anh có thể tiếp tục học.