Chương 5: Dự Án Đầu Tiên Không Phải Khu Nhà Năm Trăm Căn
Dự án đầu tiên mang tên công ty của Bùi Đức Thịnh chỉ có mười hai căn. Về sau, mỗi lần nghe anh kể đến con số ấy, nhiều người lộ rõ vẻ hụt hẫng. Họ chờ đợi một cú nhảy ngoạn mục, từ tuổi thơ cơ cực thẳng tới một khu nhà ở quy mô khổng lồ. Còn với Thịnh, mười hai căn đã đủ khiến anh mất ngủ.
Sau nhiều năm làm môi giới, góp vốn vào vài tài sản nhỏ và học thêm về tài chính dự án, anh cùng chị Thảo lập một công ty phát triển bất động sản quy mô nhỏ. Trần Mỹ Duyên ban đầu phụ trách kỹ thuật theo hợp đồng, rồi dần trở thành người quản lý dự án không thể thiếu. Lê Hoàng Phúc làm cố vấn pháp lý bên ngoài công ty.
Dự án đầu tay nằm trên một lô đất trong khu dân cư hiện hữu, có thể phát triển thành một dãy nhà nhỏ theo phương án đã được kiểm tra kỹ lưỡng. Thịnh nhất quyết không gọi nó là nhà ở xã hội. “Giá vừa phải” khác với “nhà ở xã hội”, và anh không cho phép hai khái niệm ấy bị trộn vào nhau chỉ vì nghe hay trong quảng cáo. Một công ty tư nhân không thể tự dán nhãn nhà ở xã hội cho dự án của mình rồi tự đặt ra tiêu chí bán.
Họ gọi đúng tên thứ mình đang làm: nhà ở thương mại quy mô nhỏ, tối ưu chi phí cho người mua để ở thật. Chừng đó thôi cũng đã đủ khó.
Lô đất phải được kiểm tra mục đích sử dụng và điều kiện pháp lý. Thiết kế phải tính đến khoảng lùi, lối đi, hạ tầng và các yêu cầu xây dựng liên quan. Ngân hàng cũng không cho vay chỉ vì Thịnh kể rằng mình từng mất nhà. Họ hỏi về vốn chủ sở hữu, dòng tiền, tài sản bảo đảm, kế hoạch giải ngân và hồ sơ doanh nghiệp. Thịnh thấy vậy là công bằng. Một dự án tốt không nên được cấp vốn bằng cảm xúc.
Ban đầu, anh muốn làm nhà thật rẻ. Duyên mở bảng chi phí ra, hỏi thẳng: “Rẻ bằng cách nào?”
“Giảm diện tích.”
“Được, nhưng vẫn phải đủ công năng.”
“Giảm vật liệu hoàn thiện.”
“Có thể. Nhưng không được giảm chống thấm, điện, thoát nước, hay những thứ mà về sau sửa rất tốn.”
“Làm mặt tiền tối giản.”
“Cái đó thì hợp lý.”
Thịnh dần hiểu rằng giá thấp mà bền vững không có nghĩa là cắt bỏ mọi thứ. Đó là bài toán chọn chỗ nào có thể làm đơn giản mà không đẩy chi phí sang cho người ở về sau.
Mười hai căn có thiết kế gần như giống nhau để giảm bớt phức tạp, diện tích vừa phải, ưu tiên thông gió tự nhiên. Hệ thống điện nước dùng cấu hình dễ bảo trì. Phần nền và thoát nước được đầu tư đúng mức, vì khu vực này có lịch sử mưa lớn và ngập cục bộ.
“Một căn nhà rẻ mà năm nào cũng phải bơm nước, sửa tường thì đâu có rẻ,” Duyên nói. Thịnh chép nguyên câu ấy vào tài liệu nội bộ của công ty.
Khâu chọn nhà thầu là nơi anh suýt mắc sai lầm. Một đội đưa ra mức giá thấp hơn hẳn các đội còn lại, và Thịnh ưng ngay. Duyên chỉ hỏi một câu: “Họ bỏ những gì ra khỏi phạm vi công việc?”
Đặt các bảng báo giá cạnh nhau so từng dòng, họ mới thấy chúng không cùng phạm vi. Một số hạng mục bị tạm tính thấp quá mức, phần bảo hành ghi mơ hồ. Đội kia đắt hơn, nhưng hồ sơ năng lực, nhân sự và tiến độ rõ ràng hơn nhiều. Thịnh vẫn muốn chọn đội giá rẻ, Duyên phản đối.
Cuối cùng, họ chấm điểm theo bảng: giá, phạm vi, kinh nghiệm, năng lực tài chính, biện pháp thi công, an toàn, bảo hành và các công trình đã làm. Đội rẻ nhất không thắng. Thịnh khó chịu mất mấy ngày, cho đến khi một người bạn trong nghề kể chuyện dự án khác phải thay nhà thầu giữa chừng vì đội giá rẻ bỏ ngang công trình. Từ đó anh bớt tiếc.
Công trường khởi công. Mới sang tháng thứ hai, giá một số vật liệu đã tăng, kế hoạch tiền mặt căng như dây đàn. Thịnh không được phép lấy tiền đặt chỗ của khách rồi tiêu tùy ý như thể đó là một cái ví chung. Luật sư và kế toán buộc công ty tổ chức tài khoản, chứng từ và dòng tiền theo đúng yêu cầu.
Anh ghét thủ tục mỗi khi nó làm chậm việc. Nhưng một buổi tối, ngồi nhìn bảng thanh toán cho nhà thầu, anh chợt nhớ tới ba cuốn sổ của bố năm nào. Hệ thống không sinh ra để làm đẹp hồ sơ. Nó giúp người điều hành biết đồng tiền nào đã có chỗ phải đi.
Khâu quảng cáo cũng bị anh chỉnh lại. Một nhân viên viết khẩu hiệu: “Cơ hội sở hữu nhà không áp lực tài chính.” Thịnh cầm bút gạch bỏ. “Mua nhà lúc nào cũng có áp lực tài chính. Mình không hứa hộ người ta được.”
Họ thay bằng những thông tin cụ thể: diện tích, giá dự kiến trong phạm vi được công bố, các hạng mục bàn giao, khoảng cách đo được tới một số tiện ích, tiến độ dự kiến và những chi phí người mua nên hỏi thêm. Không có chữ “tăng giá chắc chắn”, không có tấm bản đồ vẽ con đường tương lai chưa được xác nhận như thể nó đã nằm sẵn đó.
Vị khách đầu tiên hỏi Thịnh: “Anh bảo nhà này dành cho người thu nhập thấp hả?”
“Không anh. Đây là dự án thương mại, tụi em cố tối ưu tổng chi phí. Anh vẫn phải tự xem khoản vay có hợp với thu nhập của mình không.”
“Anh không hỗ trợ vay à?”
“Bên em có thể giới thiệu thông tin ngân hàng hợp tác nếu có, nhưng quyết định cho vay là của ngân hàng. Em không khuyên anh vay tối đa.”
Câu trả lời chẳng hấp dẫn chút nào. Nhưng Thịnh muốn người mua hiểu rõ mình đang mua cái gì.
Mười hai căn không bán hết trong một tháng. Ba căn có chủ sớm, bốn căn tiếp theo bán sau đó, rồi có hai tháng liền gần như không có giao dịch nào. Thịnh bắt đầu hoảng.
Chị Thảo hỏi anh: “Nếu sáu tháng nữa vẫn chưa bán hết thì sao?”
Họ cập nhật lại dự báo dòng tiền, cắt bớt một phần chi phí quảng cáo. Họ không hạ tiêu chuẩn kỹ thuật, cũng không lén giảm giá cho một vị khách nào đó theo kiểu làm mất niềm tin của những người đã mua trước. Nếu cần ưu đãi, họ xây dựng chính sách công khai theo từng giai đoạn.
Cuối cùng dự án cũng bán hết, nhưng lâu hơn dự kiến, lợi nhuận thấp hơn mô hình ban đầu. Dù vậy, công ty vẫn trả đủ cho nhà thầu, trả lãi vay, thuế phí và chi phí vận hành.
Quan trọng hơn, sau bàn giao, họ lập hẳn một quy trình bảo hành. Căn số bốn bị thấm ở khung cửa sổ sau một trận mưa lớn. Căn số chín gặp trục trặc ở thoát sàn. Thịnh bực bội vì nghĩ mọi thứ đã nghiệm thu xong xuôi.
Duyên lắc đầu: “Nghiệm thu đâu phải bùa phép khiến lỗi không bao giờ xuất hiện.”
Đội thi công quay lại xử lý. Thịnh tự tay ghi lại từng cuộc gọi sau bàn giao, vì anh muốn biết chi tiết thiết kế nào gây ra lỗi lặp đi lặp lại.
Đó là lúc công ty bắt đầu có một lợi thế thật sự. Không phải đất mua được giá rẻ, cũng không phải tin quy hoạch, mà là dữ liệu từ chính những căn nhà đã bàn giao: chi tiết nào hay hỏng, nhà thầu nào phản hồi tốt, vật liệu nào khó thay, người ở than phiền điều gì, chi phí bảo hành thực tế là bao nhiêu. Thịnh đặt mục tiêu dự án sau phải khắc phục được những lỗi ấy.
Về sau, có người gọi công ty anh là đơn vị “xây nhà cho người nghèo”. Lần nào Thịnh cũng đính chính: “Bọn tôi cố làm nhà có tổng chi phí hợp lý cho người mua để ở thật. Còn chương trình nhà ở xã hội có khung và điều kiện riêng, không phải công ty muốn gọi sao cũng được.”
Câu ấy nghe kém cảm động hơn, nhưng đúng hơn. Và với Thịnh, một dự án đúng đắn là dự án mà người mua vẫn sống được trong đó, rất lâu sau khi câu chuyện quảng cáo đã kết thúc.